[96] 신한서부티엔디리츠 분석 및 전망

신한서부티엔디리츠(404990) : 신라스테이 마포 편입으로 AUM 1조원 돌파 예정

 

신라스테이 마포 편입 추진 내용

신한리츠운용은 최근 '신라스테이 마포' 매입의 우선협상대상자로 선정되었으며, 향후 사모리츠 법인 설립과 인가 이후 신한서부티엔디리츠에 편입할 계획입니다.

• 매입가: 1,400억원 (객실당 3.7억원)
• 시장 가격 대비: 3~4성급 시장 가격인 4억원 이상을 하회
• 매입 구조: 보통주(185억원, 주식담보대출로 충당), 우선주, 선순위 및 중순위 대출
• 배당수익률: 7%대 후반~8% (현재 신한서부티엔디리츠의 포트폴리오 배당수익률 상회)

편입 완료 시 신한서부티엔디리츠는 용산 그랜드머큐어, 명동 나인트리, 광화문 G타워에 이어 네번째 호텔자산을 보유하게 되며, 국내에서 4개 호텔을 보유한 유일한 리츠가 됩니다.

국내 호텔 시장 현황

2023년부터 코로나19 영향이 해소되며 국내 호텔은 3성급 중심으로 실적 개선이 뚜렷합니다.

• 호텔 가동률: 현재 국내 호텔시장에서 가장 OCC(가동률)가 높은 유형은 3~4성급
• RevPAR(가용 객실당 매출) 상승률:
  • 3성급: 전년 대비 39% 상승
  • 4성급: 전년 대비 31% 상승
• 거래 활성화: 해외 기관투자자 중심으로 거래와 가격이 상승하며 2021년부터 연간 거래액은 2~3조원을 유지 중

신한서부티엔디리츠 포트폴리오 현황

 

구분	인천스퀘어원	그랜드머큐어 레지던스	나인트리 호텔 동대문	동대문광화문 G타워
위치	인천시 연수구 동춘동	서울 용산구 한강로 3가	서울 중구 을지로	서울 종로구 수송동
연면적(평)	51,145	56,108평 중 13,726평	2,684	10,511
임차인	서부티엔디, 홈플러스	그랜드머큐어	파르나스호텔	호텔신라
임대료	연 135억, CPI 연동(최소 0%, 최대 5%)	Max(호텔 매출*40%+MRG), MRG-1년차 97억원, CPI 연동(0%~5%)	MRG 22억원/년, 매출 연동 수수료	MRG 50억/년(직전 최소보장임대료5%), 매출연동(매출42%)
임대만기	스퀘어원: 2028년 11월, 홈플러스: 2032년 8월	2029년 12월	2040년 1월	2030년 12월
매입가(십억원)	365	181	59	60(보통주 투자), 자산 3,175억
LTV (%)	48	46	45	61
객실수	-	202호실	219호실	338호실

DPS(주당 배당금) 전망

전환사채의 회계적 비용인식과 인천스퀘어의 리파이낸싱으로 인해 DPS가 하락했지만, 최근 시장금리 하락으로 향후 개선 가능성이 있습니다.

• FY 8(2024년 6월): 118원 (전환사채 비용인식 영향)
• FY 9(2024년 12월): 130원 예상 (인천스퀘어 리파이낸싱 영향, 920억원, 금리 3.45→4.9% 상승)
• 변동금리 영향: 변동금리 차입금 비중이 61%로, 시장금리 하락에 따라 가중평균금리가 2024년 5.1%에서 2025년 4.9%로 하락 전망
• 향후 전망: DPS는 130원을 저점으로 2027년부터 회복 가능성

재무 지표 현황

항목	2021	2022	2023
매출액 (십억원)	11	30	31
영업이익 (십억원)	6	17	19
순이익 (십억원)	2	9	10
EPS (원)	53	157	175
EBITDA margin (%)	87.8	86.9	86.8
ROE (%)	0.6	3.3	3.7
배당수익률 (%)	1.8	8.7	7.9

투자 포인트

1. 호텔 자산 포트폴리오 강화: 네번째 호텔 자산 편입으로 AUM 1조원 돌파
2. 국내 호텔 시장 호조: 3-4성급 호텔 중심의 RevPAR 상승 지속
3. 안정적인 배당수익률: 시장금리 하락으로 향후 DPS 회복 가능성
4. 호텔 자산 운영 노하우: 국내 유일하게 4개 호텔을 보유한 리츠로서의 경험 축적