[94] 이지스밸류리츠 분석 및 전망

 

IGIS Value Plus REIT - 투자자 설명 자료 분석

주요 투자 하이라이트

이지스밸류리츠는 다음과 같은 세 가지 핵심 전략을 추구합니다:

1. 적극적인 자산운용으로 성장하는 ACTIVE 리츠
   • AUM 4.5배 성장(3천억원 → 1.4조원)
   • 시가총액 2.2배 성장(1.2천억원 → 2.6천억원)
   • CORE 자산(70%↑)과 +ALPHA 자산(30%↓)의 균형 투자로 안정성과 성장성 추구
2. 자산가치 상승을 주주에게 적극적으로 환원하는 주주 친화형 리츠
   • 자본재구조화를 통한 특별 배당(주당 600~610원 예정)
   • 다양한 방식의 주주환원 전략으로 주주가치 극대화
   • 「先배당 後투자」 제도 도입으로 배당 프로세스 개선
3. Flight to Quality와 ESG 책임투자로 미래를 준비하는 리츠
   • AUM의 약 68% 주요 오피스 LEED Platinum 등급 획득
   • 미래공간플랫폼, 테크컨버전스 MOU 체결을 통한 자산가치 제고
   • 핵심자산에 대한 선별적 투자와 Value-up 전략 추진

포트폴리오 현황

투자 자산 구성(2024년 8월 기준)

• 오피스(73.7%): 태평로빌딩, 트윈트리타워, 이수화학사옥
• 데이터센터(22.3%): 북미DC포트폴리오, 분당 Hostway IDC
• 물류센터(4.0%): 이천YM물류센터

오피스 포트폴리오 특징

• 임대율 100%, WALE(가중평균임대차기간) 4.2년
• 전체 임대면적의 83.3%가 2027년 이후 만기 도래
• 금융/보험업(27.4%), 공공기관(18.2%) 등 우량 임차인 확보
• 주요 자산 LEED Platinum 등급 획득

재무 현황

배당 실적

• 상장 후 연 6% 이상의 배당 유지
• 2023-2024년 목표배당률 8% 이상
• 2024년 특별배당(주당 600~610원) 예정

차입 현황

• LTV 62.3%(보증금 포함 63.6%)
• 고정금리 비중 81.7%
• 2024년 도래 만기 대출에 대한 리파이낸싱 계획 수립

순자산가치(NAV)

• NAV 약 4,326억원(오피스 비중 93.0%)
• 주당 NAV 8,409원
• P/NAV 비율 약 0.62배(시가총액 약 2,685억원)

미래 전략

Flight to Quality 전략

• 삼성전자, 삼우설계와 「미래공간플랫폼」 MOU 체결
• 네이버, 삼우설계와 「테크컨버전스」 MOU 체결
• 태평로빌딩 리모델링 및 트윈트리타워 구분 소유 해소 통한 Value-up

신규 투자 계획

• 기관투자자/위탁운용펀드와의 Joint Venture를 통한 우량자산 적기 투자
• 포트폴리오 비중 조정을 통한 균형 유지

주주 환원 전략

• Capital Recycling을 통한 평가이익 실현 및 특별배당
• 「先배당 後투자」 제도 도입으로 배당기준일 변경
• 2025년 이후에도 연 6% 이상 배당률 유지 계획

투자 포트폴리오 주요 정보

자산명	섹터	투자전략	지분율	평가약(24년)	임대율	Wale
트윈트리타워	오피스	CORE	99.7%	6,619억원	100%	4.5년
태평로빌딩	오피스	CORE	65.7%	4,423억원	100%	2.7년
이수화학사옥	오피스	+ALPHA	80.3%	1,033억원	100%	6.3년
북미DC포트폴리오	데이터센터	CORE	5.2%	5.1조원	99.3%	7.9년
분당 Hostway IDC	데이터센터	+ALPHA	60.0%	553억원	100%	9.8년
이천YM물류센터	물류센터	+ALPHA	96.8%	581억원	100%	2.2년

이지스밸류리츠는 적극적인 자산운용과 주주 친화적인 정책, 그리고 미래지향적 투자전략을 통해 지속적인 성장과 안정적인 수익을 추구하고 있습니다.

 

최근 이슈 현황

 

이지스밸류리츠(334890)의 삼성중공업 본사 건물 투자 분석

이지스밸류리츠가 판교 삼성중공업 R&D센터 건물에 투자하기로 결정했습니다. 이번 투자는 포트폴리오 안정성 강화와 배당 수익률 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

1. 투자 개요

이지스밸류리츠는 판교 삼성중공업 R&D센터를 투자 결정했습니다. 이 건물은 분당구 삼평동에 위치한 프라임 오피스로, 연면적 1.7만평, 2014년 준공된 건물입니다(B5~8F). 거래가격은 4,000억원(평당 2,301만원)으로, 감평가의 91%에 해당합니다. 투자 전략은 CORE로 분류되며, 자산단 LTV는 57.0%입니다.

2. 투자 구조

이번 투자는 타 위탁운용펀드와 공동투자 형태로 이루어집니다. '이지스롱웨일1호리츠'(사모리츠)에 이지스밸류리츠가 보통주 30%(531억원), 타 펀드가 보통주 70%(1,239억원)를 투자하는 구조입니다. 이지스밸류리츠는 투자액을 브릿지론(수익증권 담보대출)으로 조달할 계획이며, 금리는 5.95%(All-in)입니다. 중도상환 수수료가 없어 금리 하락 시 차환이 가능합니다.

3. 투자 메리트

3.1 금리 환경 개선

현재는 금리 인하로 오피스 시장의 역마진이 해소되기 시작하는 유리한 시기입니다. 삼성중공업 건물의 cap rate는 4.7%, 자산단의 선순위 담보대출 금리는 4.2%로 cap rate가 대출금리를 상회합니다. 2021년부터 지속되었던 오피스 시장의 역마진(대출금리가 cap rate를 상회하는 현상)이 해소되는 시점입니다. 자산의 배당수익률은 6.2%, 향후 매각 이익을 포함한 IRR은 8.8%로 조달금리보다 높습니다.

3.2 포트폴리오 안정성 강화

이번 투자로 포트폴리오의 안정성이 향상됩니다. WALE(가중평균 임대차 잔여기간)이 4.0년에서 4.7년으로 늘어나고, 오피스 비중은 74%에서 76%로 상승하여 코어오피스 리츠로서의 정체성이 강화됩니다. 마스터리스 비중은 10.7%에서 24.9%로, 오피스 자산에서 CBD 비중은 89.2%에서 75.0%로 변화하며 포트폴리오 다변화가 이루어집니다.

3.3 배당 안정성

이번 투자는 배당 안정성에도 긍정적인 영향을 미치며, 2025년 2월, 8월(FY 11, 12)의 계획 DPS는 기존의 170원에서 171원으로 상승합니다.

4. 재무 전망

이지스밸류리츠의 향후 재무 전망은 긍정적입니다. 2025년에는 영업수익 112억원, 영업이익 83억원, 순이익 76억원으로 전망되며, EPS는 1,475원, 배당수익률은 7.9%로 예상됩니다. 2026년과 2027년에도 안정적인 성장세가 지속될 전망입니다.

5. 시장 환경 및 전략

2026년부터 2년간 CBD권역에 40만평의 공급이 예정되어 있고 기업 실적 악화가 예상되는 상황에서, 이지스밸류리츠는 GBD 및 판교권역으로 포트폴리오를 확장하고, 삼성중공업의 10년 책임임차계약과 같은 우량 임차인으로 리스크를 헤지하는 전략을 취하고 있습니다. 이를 통해 성장은 물론 리스크 관리를 동반 추구함으로써 배당의 예측 가능성을 높일 전망입니다.