[98] 코람코라이프인프라리츠 분석 및 전망

코람코라이프인프라리츠: 대형 리츠로 발돋움 준비하는 똑똑한 리츠 운용

코람코라이프인프라리츠(KLI)는 우리나라 리츠 역사의 시작과 함께한 코람코자산신탁이 운용하는 상장 리츠입니다. 최근 Value-add 전략을 통해 차별화된 운용 역량을 보여주고 있으며, 대형 리츠로 도약을 준비하고 있어 주목할 만합니다.

운용사의 역량: 국내 민간리츠 1위 시장점유율

코람코자산신탁은 우리나라에 리츠가 도입된 1997년 외환위기 시절, 기업의 구조조정을 원활히 하기 위해 2001년 설립되었습니다. 국내 1호 위탁관리리츠인 코크렙제7호를 2005년 자본시장에 상장시키며 리츠 역사의 시작을 함께했습니다.

2023년 12월 말 기준으로:

• 리츠 운용자산: 16.4조원
• REF: 14.3조원
• 신탁 수탁자산: 8조원
• 총 38.7조원의 자산 운용
• 국내 민간리츠 1위 시장점유율 보유

코람코자산신탁 리츠 운용자산 규모 추이

연도	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
조원	5.7	5.8	6.8	7.6	9.4	12.2	14.3	15.5	16.4

코람코자산신탁 리츠 자산 포트폴리오

 

자산	유형 비중
오피스	56.0%
리테일	12.0%
주거	10.0%
복합	10.0%
물류	10.0%
호텔	1.0%
기타	1.0%

적극적인 자산 리밸런싱으로 가치 극대화

코람코라이프인프라리츠(KLI)는 상장 당시 187개 주유소를 보유했으나, 이후 적극적인 자산 매각을 통해 2024년 연말 예정된 매각 건수를 포함해 총 31개 자산을 매각했습니다. 매각 수익:

• 31개 자산 장부가액: 1,963억원
• 매각가: 2,386억원
• 누적 매각차익: 423억원

또한 2024년까지 누적 10개 자산에 대해 용도 변경을 통해 적극적인 자산 가치 상승을 주도했습니다. 예를 들어, 주유소 부지를 리테일 자산으로 변경하여 영일대(셀프), 괴정제일(셀프) 주유소를 폴바셋 매장으로 용도 변경 완료했습니다.

자산 다변화 전략으로 대형 리츠 성장

주유소 자산으로 출발했던 KLI는 2022년 이후 자산 다변화를 시작했습니다:

• 2022년: 죽전, 남청라 물류센터 신규 편입
• 2023년: 사명을 코람코에너지플러스리츠에서 코람코라이프인프라리츠로 변경
• 2023년: 오피스 우선주(마제스타 타워 1) 편입
• 2024년: 오피스 우선주(DF타워), 홍대 아늑호텔 편입

이러한 다변화 전략으로 현재 AUM 1.26조원의 대형, 다물 리츠로 성장했습니다. 상장 당시 90%에 육박했던 주유소 NOI 기여도는 2024년 51%로 하락했으며, 물류 자산이 34%, 리테일 11% 등으로 포트폴리오 분산 효과가 나타나고 있습니다.

보유 자산 분포

구분	AUM(억원)	자산수	NOI Yield
에너지	7,753	148	4.20%
물류	3,588	4	5.20%
리테일	603	7	5.70%
오피스	621	2(재간접)	6.40%
호텔	122	1	6.70%

리츠 간 인수합병 시도로 대형화 추진

KLI는 자산 포트폴리오 다변화와 함께 상장 리츠간 인수합병을 최초로 시도하고 있습니다. 코람코더원리츠(여의도 하나증권 본사 보유)와의 합병 계획을 밝혔으나, 현재 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 흡수합병 방식으로만 합병이 가능한 상황입니다.

미국과 일본의 사례처럼 자본력을 갖춘 리츠가 염가 매수의 기회로 상장 리츠를 합병하면서 대형화를 꾀할 수 있으며, 이는 주주 이익 극대화에도 부합합니다.

코람코라이프인프라리츠 배당 추이(원)

결산	21.05	21.11	22.05	22.11	23.05	23.11	24.05	24.11	25.05F
배당	167	318	177	175	200	448	168	248	164

2025년 연간 예상 배당금은 주당 328원(5월, 11월 각 164원)으로 12월 6일 종가 기준 배당수익률 8.0%에 달합니다.

배당수익률 추이 및 전망(%)

결산월	21.05	22.05	23.05	24.05	25.05F
배당수익률	5.7	5.4	7.3	7.2	8.0

코람코라이프인프라리츠 차입 현황

차입 규모(억원)	이자율	만기	비고
1,922	2.70%	2025.06	고정금리
1,550	2.90%	2025.06	고정금리
439	2.90%	2025.06	고정금리
1,988	2.70%	2025.06	고정금리
950	3.20%	2025.04	고정금리
950	3.50%	2025.04	고정금리
120	3.80%	2025.03	고정금리

투자 포인트 및 목표주가

KLI에 대해 투자의견 매수, 목표주가 6,600원을 제시합니다. 2025년 7,900억원에 달하는 전체 차입금 만기가 도래하면서 리파이낸싱에 따른 이자비용 부담이 증가할 것으로 전망되지만, 동사는 적극적인 주주 이익 방어를 위해 자본준비금을 활용한 배당 지급금액을 유지할 것으로 예상됩니다.

코람코라이프인프라리츠 Valuation

구분	내용	구분	내용
12개월 Fwd 배당금	328	적정 자산가치	14,696
배당성장률	1.5%	적정 NAV	6,928
요구수익률	6.75%	주당 NAV	7,118
risk free	3.00%
risk premium	3.75%
market premium	18.00%
beta	0.25
적정 매수가	6,337	평균가	6,727

 

2025년 리밸런싱 이후 매각대금 확보, 대형 리츠로의 도약 등 국내 선도적인 위치에 있는 리츠 운용사로서 차별화된 성장을 보이고 있는 코람코라이프인프라리츠에 주목할 때입니다.