[93] ESR켄달스퀘어리츠 분석 및 전망

ESR켄달스퀘어리츠 : 어떤 상황이 와도 매년 배당 인상하는 견고한 물류 리츠

ESR켄달스퀘어리츠(365550)는 안정적인 물류 부동산 리츠로, 어려운 시장 환경에서도 매년 배당을 증가시키는 투자 매력을 보여주고 있습니다. 분석 보고서에 따르면, 이 회사는 점진적 성장 전략과 안정적인 배당 정책으로 주목받고 있습니다.

핵심 투자 포인트

1. 점진적 성장 전략

ESR켄달스퀘어리츠는 무리한 대형 자산 편입보다는 중소 규모 자산을 꾸준히 편입하는 전략을 취하고 있습니다. 이는 주주들에게 급격한 충격을 주지 않으면서 안정적인 성장을 추구하는 방식입니다.

• 최근 760억원 규모의 이천 자산 편입 완료 (2023년 10월)
• 스폰서인 켄달스퀘어가 운영 중인 3개 펀드(Development, Core, Income fund)에 7~8조원 규모의 편입 가능 파이프라인 보유
• 주요 투자자(LP)는 CPPIB, 켄달스퀘어, APG 등 글로벌 기관투자자들

2. 우상향하는 배당금(DPS)

리파이낸싱과 고금리 환경에서도 ESR켄달스퀘어리츠는 2021년부터 매년 DPS를 2원씩 꾸준히 상승시켜왔습니다.

• 2023년 선제적 자산 매각(이천1)과 비용 절감으로 배당 우상향 기조 유지
• 보험료 비용은 2년 전 대비 40억원 감소 (자산 가액의 0.3%→0.1%)
• 2025년 배당은 전년 대비 2원 증가한 276원으로 예상


3. 물류센터 시장 저점 통과 조짐

최근 물류센터 시장은 저점에 근접했다는 분석이 있으며, ESR켄달스퀘어리츠의 최근 임대 계약 실적이 이를 뒷받침합니다.

• 올해 총 면적의 3.3%에서 재계약 완료 (임대료 상승률 12%, 에스컬레이션 연 2%)
• 2025년 17%, 2026년 25%(대부분 쿠팡)의 임대차 계약 만기 도래
• 향후 공급 급락 예상으로 우호적인 재계약 환경 조성 전망

재무 현황 및 전망

주요 재무 지표

구분	2023	2024F	2025F	2026F
영업수익(십억원)	102	112	112	115
영업이익(십억원)	50	56	55	56
순이익(십억원)	40	33	32	32
EPS(원)	187	155	150	152
배당수익률(%)	7.8	5.7	5.7	5.8

가중 평균 금리 전망

ESR켄달스퀘어리츠의 금리 부담은 2022년 2.9%에서 2025년 4.0%로 상승할 것으로 예상됩니다. 그러나 리파이낸싱 이후 1.3조원의 차입금 중 1조원 이상이 변동금리 구조로 전환되어, 향후 시장 금리 하락 시 즉각적인 이자비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

연도	가중 평균 금리(%)
2022	2.9
2023	2.9
2024E	3.3
2025E	4.0

임대차 만기 분포

ESR켄달스퀘어리츠의 임대차 계약 안정성도 주목할 만합니다.

연도	만기 비율 (%)
2023	22
2024	3
2025	16
2026	25
2027	16
2028-2029	40

투자 의견 및 목표주가

• 투자의견: BUY (매수)
• 목표주가: 6,200원 (현 주가 대비 28.1% 상승 여력)
• 현재주가: 4,840원
• 시가총액: 1.0조원

투자 시 고려사항

1. 금리 환경 변화: 변동금리 차입 비중이 높아 금리 하락 시 실적 개선 가능성
2. 물류 시장 회복: 물류센터 시장 저점 통과 및 수급 개선 기대
3. 스폰서의 강점: 켄달스퀘어라는 강력한 스폰서와 CPPIB 등 글로벌 투자자 기반

ESR켄달스퀘어리츠는 안정적인 배당 증가 정책과 점진적 성장 전략을 통해 불확실한 시장 환경에서도 견고한 수익률을 제공할 것으로 기대됩니다. 물류센터 시장이 저점을 통과하고 금리 하락 환경으로 전환된다면 더욱 큰 성장 잠재력을 보여줄 수 있을 것입니다.