[91] 신한알파리츠 분석 및 전망

신한알파리츠(293940) 투자 분석: 국내 대표 오피스 리츠의 잠재력

대신증권이 신한알파리츠에 대해 투자의견 'BUY'와 목표주가 7,200원을 제시했습니다. 현재 주가 5,760원 대비 25.0%의 상승 여력이 있으며, 2025년 예상 배당수익률은 6.0% 수준입니다. 신한알파리츠는 주요 권역에 3.1조 원 규모의 11개 오피스를 보유한 국내 대표 오피스 리츠로, 안정적인 수익과 성장성을 갖추고 있습니다.

회사 개요

신한알파리츠는 2018년 8월 판교 소재 그레이츠판교를 기초자산으로 상장한 오피스 리츠입니다. 상장 이후 5번의 유상증자와 레버리지를 활용하여 현재 CBD(중심업무지구), GBD(강남업무지구), BBD(판교업무지구) 소재 11개의 오피스 자산을 보유하고 있습니다.

• AUM: 3.1조 원(감정평가액 기준)
• 자산 가치 상승: 취득가 합계 2.5조 원 대비 +23.8% 상승
• AMC: 신한리츠운용
• 배당 결산월: 3월, 9월(반기 배당)
• 5개년 평균 배당수익률: 6.7%

보유 자산 현황

신한알파리츠의 권역별 자산 비중은 CBD 59.9%, GBD 15.1%, BBD 25.0%로 구성되어 있으며, 총 연면적은 103,657평입니다. 현재 보유 자산의 평균 임대율은 99.2%, WALE(가중평균임대차계약기간)은 3.5년으로, 서울 전체 오피스 공실률 2.9%보다 낮은 수준입니다.

주요 자산 정보

자산명	소재지	연면적	취득일	임대율
그레이츠판교	성남시 분당구	30,146평	2018년 4월	100%
트윈시티남산	용산구 한강대로	11,360평	2020년 8월	99.3%
신한L타워	중구 삼일대로	9,327평	2020년 9월	100%
그레이츠숭례	중구 세종대로	12,802평	2021년 9월	100%
씨티스퀘어	중구 서소문로	11,571평	2024년 7월	99.6%

투자 포인트

1. 시장 임대료 상승을 반영하는 임대차 계약 구조

• 멀티 테넌트 전략: 임차인의 업종 및 만기를 분산시켜 시장 임대료를 시의성 있게 반영
• 2023년 성과: 신규 및 재계약 완료 면적의 평균 NOC(신규계약시 임대료 상승률) +27.0% 상승
• 향후 전망: 향후 3년간 연평균 17.7% 면적의 임대차 만기 도래로 임대료 상승 기대

2. 액티브한 운용 전략으로 보여주는 외형 성장

• 자산 규모: 오피스 리츠 중 가장 많은 자산 보유
• 외형 성장: 상장 이후 5번의 유상증자 및 11개 자산 매입, 1개 자산 매각
• Capital Recycling: 2023년 8월 용산더프라임타워 매각으로 642원(배당수익률 18.3%)의 특별배당 지급
• AMC의 능동적 운용: 시장 상황에 따라 적절한 시기에 자산 매입매각 가능

재무 상황

• 차입금: 1.63조 원
• 가중 평균 금리: 4.8%
• 변동 금리 비중: 18%
• LTV: 65.3%(매입가액 기준)

투자 의견 및 목표주가

• 투자의견: BUY
• 목표주가: 7,200원(상승여력 +25.0%)
• 밸류에이션 방법: 배당할인모형(DDM)
• 2025년 예상 배당수익률: 6.0%

결론

신한알파리츠는 우수한 자산 포트폴리오와 임대차 관리 전략, 그리고 액티브한 운용 능력을 보유하고 있으며, 시장 임대료 상승을 적시에 반영하여 안정적인 수익과 함께 성장 가능성을 제공하고 있습니다. 금리 하락 국면에서 변동금리 비중 확대와 견조한 오피스 시장 펀더멘탈을 고려할 때, 장기적으로 안정적인 배당 수익과 함께 자산가치 상승에 따른 특별배당도 기대해볼 수 있습니다.