[90] 제이알글로벌리츠 분석 및 전망

제이알글로벌리츠(JR Global REIT) - 한국 최초의 글로벌 부동산 투자회사

 

회사 개요

구분	주요내용
REITs 명	㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 ("제이알글로벌리츠")
회사유형	투자회사, 부동산, 펀드형, 다위형
자산관리회사	제이알투자운용㈜("제이알AMC")
상장일	2020년 8월 7일 (KOSPI, 종목코드: 348950)
납입자본금	약 9,657억원(자본금 약 1,973억원/주당 액면가 1,000원)
발행주식수	197,376,000주
총자산	약 1조 842억원(별도)/약 2조 271억원(연결)(2022년 12월 31일 재무제표 기준)
시가총액	약 8,171억원(2023년 9월 15일 종가 4,140원 기준)

투자 구조

제이알글로벌리츠(母리츠)는 구리츠 주식에 투자하고 구리츠는 해외 부동산 또는 해외 부동산을 기초자산으로 하는 현지 법인의 증권에 투자하는 구조입니다.

 

주요 투자 자산

 

1. 벨기에 브뤼셀 Finance Tower Complex

구분	내용
REITs 명	제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (이하 "제이알제26호리츠")
투자대상	벨기에 브뤼셀 펜타곤 소재 오피스 건물 (이하 "Finance Tower Complex")
투자방법	100% 母리츠의 출자
투자금액	약 8,102 억원
투자시기	2020년 7월
주소	Finance Tower Complex, 1000 Brussels, Belgium
준공	1982년 (2008년 리노베이션)
연면적	195,973㎡ (약 59,282평)
부동산 가격	EUR 1.44 Bil.(약 2조원, 23.05 Krall)
임차인/임대율	벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청 100%
임대기간	2002.1~2034.12 (잔여 임차 기간: 약 11.3년)
연 임대수입	EUR 69,049,766(약 967억원)

2. 미국 뉴욕 498 7th Avenue

구분	내용
REITs 명	제이알제28호위탁관리부동산투자회사 (이하 "제이알제28호리츠")
투자대상	미국 소재 실물자산(498 7th Avenue)을 수유한 법인(JV) 지분 49.9% (의결권 50.0%)
투자방법	100% 母리츠의 출자
투자금액	약 1,890억원
투자시기	2022년 2월 17일 (소유권 이전 완료)
주소	498 7th Ave., New York, NY 10018, USA
준공	1920년 (2021년 리노베이션)
연면적	962,456 SF (약 27,048.1평)
부동산 가격	USD 670M (약 8,710억원)
임차인/임대율	총 14개사 입주 / 임대율 95.3% (계약기준)
잔여임대기간	평균 19.3년
연 임대수입	USD 53.5M (약 696억원)

주요 임차인 현황

Finance Tower Complex

• 벨기에 건물관리청 (100%)
• 입주 부처: 재무부, 행정 및 내무부, 복지부, 식품안전부, 7개 부처 장관 사무실, 철도교통관리국, 국립과학수사청, 국영방송, 경찰청, 국립 문서 수장고

498 Seventh Avenue

• 주요 임차인 비율:
  • SEIU (의료보건노동조합): 60.5%
  • Transfix: 6.3%
  • Tetra Tech: 6.2%
  • Hazen and Sawyer: 4.6%
  • CB Insights: 4.5%
  • 기타: 19.5%

시장 현황

브뤼셀 오피스 시장

• 브뤼셀 프라임 오피스 Investment Yield 4.1%(장기 임차 기준)으로 견고한 수준 유지 중
• 2023.2Q 기준 Brussels 프라임 오피스 평균 연 임대료는 €340/㎡ (CBRE 집계)
• 인플레이션 지수에 연동되는 벨기에 상업용부동산 임대차 계약구조에 따라 전년도 Eurozone 인플레이션이 순차 반영되며 지속 상승 중

맨해튼 오피스 시장

지역구분	오피스 전체 물량 (백만 SF)	공실률	연간 임대료 ($/SF)
Midtown	260.6	21.70%	$77.05
Midtown South	67.6	23.00%	$75.84
Downtown	86.0	24.20%	$56.27
합계	414.2	22.40%	$72.12

• "Flight To Quality" 현상: 미국의 경제 회복 속 고품질 오피스 선호 현상
• 맨해튼 Class A 오피스 실효 임대료: $70.41/SF (전년 대비 9.4% 상승)
• 뉴욕 occupancy rate: 62.3% (COVID 대비 37.4%p 상승)
•  

재무 정보

재무상태표 (별도)

과목	제8기 (2023.06.30)	제7기 (2022.12.31)
현금및현금성자산	10,911	42,052
기타채권	40,513	42,641
기타자산	167	52
상각후원가측정금융자산	33,300	-
종속기업투자	999,457	999,457
자산총계	1,084,348	1,084,202
부채총계	95,123	95,000
자본총계	989,225	989,203

단위: 백만원

포괄손익계산서 (별도)

과목	제8기 (2023.06.30)	제7기 (2022.12.31)
영업수익	39,600	42,395
영업비용	1,852	1,931
영업이익	37,748	40,464
영업외수익	1,968	545
영업외비용	2,198	3,362
법인세비용차감전 순이익	37,518	37,647
당기순이익	37,518	37,647

단위: 백만원

담보대출 현황

구분	Finance Tower Complex	498 Seventh Avenue
조달금액	7.239억 유로(약 1.01조원)	4억 달러(0.52조원)
조달금리	연 1.05%(고정금리)	연 3.75%(고정금리)
만기	2024년 12월 31일	2027년 5월 1일
LTV/감평가	50.3% / 14.4억 유로(약 2조원)	59.7% / 6.7억 달러(약 0.87조원)

 

제이알글로벌리츠는 벨기에와 미국의 프라임 오피스 빌딩을 보유하고 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 특히 Finance Tower Complex는 벨기에 정부가 100% 임차하고 있어 임대 안정성이 높으며, 498 Seventh Avenue는 맨해튼 중심부에 위치한 랜드마크 빌딩으로 우량 임차인들이 장기 계약을 체결하고 있습니다. 향후 금리 인하 환경에서 안정적인 배당수익을 기대할 수 있는 자산으로 평가됩니다.

 

최근 이슈 현황

제이알글로벌리츠(348950) 투자 분석: 이중고 상황에 놓인 리츠

핵심 투자의견 요약

• 투자의견: Hold (하향)
• 목표주가: 4,200원 (기존 4,700원에서 11% 하향)
• 현재가 (24/08/08): 3,810원

투자의견 하향 이유

1. 리파이낸싱 부담 증가

• 2024년 12월 1조원 규모의 유로화 차입금 만기 도래
• 기존 조달금리 1.05% → 예상 재조달 금리 4.25%로 상승
• 연간 금융비용 상승분 약 336억원 예상
• 주당 약 165원의 배당 삭감 불가피

2. 해외 부동산 시장 회복 요원

• 보유 자산: 파이낸스 타워(벨기에 브뤼셀, 5.9만평), 498 7th Avenue(미국 맨해튼, 2.7만평)
• 6월말 기준 공실률은 각각 0%, 4.7%로 안정적이나
• 해외 오피스 시장은 내년 상반기까지 가격 조정이 예상됨
• 인근 지역 오피스 관련 부정적 뉴스가 주가에 악재로 작용할 전망

단기 투자 전략 무효화

• 현재 P/NAV는 0.7배로 저평가 상태이지만
• 연말 리파이낸싱 일정이 다가오면서 단기 고배당, 멀티플 플레이 전략은 더 이상 유효하지 않음
• 12개월 후행 배당수익률은 10%였으나 6월 배당기준일 전후로 차익 실현 매물 출회

자산 현황 및 재무 지표

• 벨기에 파이낸스 타워: 감정평가액 14.4억 유로, 임대율 100%, 임차인 벨기에 건물관리청
• 맨해튼 498 7th Avenue: 감정평가액 6.7억 달러, 임대율 95.3%, 임차인 SEIU 외 13개사
• 2024년 예상 P/FFO: 10.1배
• 2025년 예상 배당수익률: 5.6%

결론

제이알글로벌리츠는 현재 리파이낸싱 부담과 해외 부동산 시장 침체라는 이중고에 직면해 있습니다. 연말 대규모 리파이낸싱으로 인한 이자비용 상승은 배당 삭감으로 이어질 전망이며, 해외 오피스 시장의 회복이 지연되면서 당분간 주가 회복은 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 따라서 단기 고배당 전략이나 멀티플 상승을 기대한 투자는 더 이상 유효하지 않으며, 리파이낸싱 완료 이후의 중장기 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.