[258] 디앤디플랫폼리츠, 수송스퀘어 편입과 포트폴리오 재편 가속화

1. 디앤디플랫폼리츠 기업 개요

디앤디플랫폼리츠(377190)는 **SK디앤디를 스폰서로 둔 리츠(REITs)**로, 오피스 및 물류센터 자산을 중심으로 수익형 부동산 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 최근에는 수송스퀘어 오피스 자산의 편입 추진과 세미콜론 문래의 매각을 통해 포트폴리오 구조 재편 및 배당 안정성 강화에 나서고 있습니다.

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2. 핵심 투자 포인트

신규 투자	수송스퀘어 오피스 자산 우선주 일부 편입 예정
매각 추진	IPO 자산인 세미콜론 문래 매각 추진 중
수익성	수송스퀘어 투자 시 예상 배당수익률 6% 중반
투자 구조	SK디앤디와 공동 투자 (우선주/보통주 분리 투자)
리파이낸싱 대응	2025년 예정된 리파이낸싱(용인2, 세미콜론 문래) 리스크 완화 기대
목표주가	4,200원 (기존 대비 6% 하향 조정)

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3. 수송스퀘어 투자 의미

• **리모델링된 프라임 오피스 자산(수송스퀘어)**을 모건스탠리로부터 편입 추진.
• SK디앤디가 보통주 투자, 디앤디플랫폼리츠는 우선주에 투자하는 구조로 수익률 안정성과 스폰서 시너지 확보.
• 최근 A2-급 전단채 금리 4.3% 형성으로 차입을 통한 우선주 투자 시 수익률 개선 기대.

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4. 세미콜론 문래 매각으로 첫 capital recycling 시도

취득가	평당 1,900만원
주변 시세	평당 2,000만원 초반
투자 기대효과	매각 차익 발생 + 수송스퀘어로 투자 전환 가능
전략적 가치	첫 capital recycling 사례 + 차입 부담 경감 효과

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5. 포트폴리오 자산 구성

 

자산명	유형	취득연도	연면적 (평)	투자형태	투자액 (십억원)	감정가 (십억원)
세미콜론 문래	오피스	2020	29,990	우선주	211	671
FASSTO 용인1	복합물류	2021	13,579	실물	45	119
FASSTO 용인2	복합물류	2022	12,848	실물	55	115
오다와라 물류	상온물류	2019	59,868	보통주	53	49
명동N빌딩	오피스	2024	4,159	우선주	71	170

※ 총 자산 감정가 1,124억원, 연면적 총합 120,444평

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6. 재무 및 배당 전망

구분	2024	2025F	2026F	2027F
영업수익(십억원)	40	49	53	59
순이익(십억원)	7	10	14	17
EBITDA 마진(%)	75.2	79.3	79.0	75.0
ROE(%)	2.0	3.0	3.9	4.9
EPS(원)	94	120	157	196
배당수익률(%)	7.8	8.1	8.4	8.6
주당배당금(DPS, 원)	268	252	262	270

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7. 주가 및 투자지표

현재 주가	3,130원
목표주가	4,200원
시가총액	2,766.9억원
2025E P/E	26.2배
P/FFO	13.6배
P/B	0.8배

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8. 결론 및 전망

디앤디플랫폼리츠는 수송스퀘어 편입과 세미콜론 문래 매각을 통해 포트폴리오의 질적 개선과 배당 안정성 강화를 추진 중입니다. 스폰서인 SK디앤디와의 협력 구조는 투자 안정성을 높이는 요인이며, 향후 리파이낸싱 리스크를 줄이는 전략적 행보도 긍정적입니다. 장기 배당 투자자에게 안정적인 수익을 제공할 수 있는 리츠로 주목할 만합니다.