[152] 한화리츠 : 주가 저점 통과 중, 배당률 매력적

 

한화리츠 투자 분석: 주가 저점 통과 중, 배당률 매력적

한화리츠는 한화 계열사가 임차한 1.6조원 규모의 오피스 6개를 보유한 스폰서 리츠로, 현재 주가는 저점을 통과하는 중이며 배당률 측면에서 매력적인 투자 기회를 제공하고 있습니다. 대신증권의 최근 보고서를 바탕으로 한화리츠에 대한 투자 포인트를 상세히 살펴보겠습니다.

투자 요약

구분	내용
투자의견	매수(BUY)
목표주가	4,300원
상승여력	+22.5%
현재주가	3,510원 (2025.01.17 기준)
2025년 예상 배당수익률	7.7%

핵심 투자 포인트

1. 대규모 유상증자로 주가는 저점 통과 중, 배당 매력 존재

2024년 9월에 기존 주식 수 대비 +154%의 대규모 유상증자 발표 후 주가가 -29.6% 하락했습니다. 그러나 이번 유상증자는 신규 자산 편입 및 외형 확장과 직결되는 것으로, 현재 주가 낙폭은 펀더멘탈 이슈보다는 수급적인 이슈가 반영된 결과입니다. 현재 주가 수준에서 배당수익률은 7.7%로 배당 매력이 존재하는 구간입니다.

2. 한화라는 우량 스폰서를 바탕으로 한 안정성

스폰서인 한화 그룹 계열사의 2.5조 원 규모의 다수 자산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있습니다. 최근 편입한 장교동 한화빌딩도 기존 스폰서 보유 자산입니다. 전체 보유 자산 중 그룹 계열사의 임차 비중은 77%로 임대차 안정성이 높고 공실 발생 가능성은 낮습니다.

한화리츠 개요

한화리츠는 한화그룹 계열사가 임차한 오피스 5개를 기초자산으로 하여 2023년 3월에 상장한 오피스 리츠로, 한화생명보험 및 한화손해보험을 스폰서로 둔 스폰서 리츠입니다. 2024년 8월 장교동 한화빌딩을 추가 편입해 현재 AUM 1.6조 원(감정평가액 기준) 규모의 오피스 자산 6개를 보유하고 있습니다.

배당 결산월은 4월, 10월로 반기 배당을 실시하며, 상장 이후 평균 배당수익률은 6.5%입니다.

보유 자산 현황

자산	비중	특징
장교동 한화빌딩	50.6%	CBD 권역, 한화그룹 본사 사옥으로 활용 중, 임대율 100%
여의도 한화손해보험빌딩	34.2%	YBD 권역, 한화손해보험 및 한화투자증권 임차
한화생명 사옥 4개	15.2%	노원사옥, 평촌사옥, 중동사옥, 구리사옥
총 자산 연면적	64,101평
평균 공실률	2.37%	서울 소재 자산은 모두 공실률 0%

전체 보유 자산 중 한화 계열사 임차 비중은 77%로 임대차 안정성이 높으며, 주로 매년 CPI 인상률에 연동되는 임대차 계약 구조로 안정적인 임대료 수취가 가능합니다.

장교동 한화빌딩 편입 효과

한화리츠는 2024년 8월, 장교동 한화빌딩을 8,080억 원(Cap Rate 4.78%)에 매입했습니다. CBD 권역에 위치한 연면적 22,496평 규모의 프라임 오피스 빌딩으로, 1987년 준공되었으며 2019년 2,000억 원 규모의 리모델링이 완료되었습니다.

이 자산의 편입으로 AUM이 7,000억 원에서 1.6조 원 규모로 가파른 외형성장을 이루어냈으며, 한화그룹이 본사로 활용 중인 우량 자산인 만큼 자산 가치 하락의 리스크가 낮고 배당 안정성 및 지급 역량은 높아졌습니다.

재무 성과 및 전망

구분	2023	2024	2025F	2026F	2027F
영업수익	43	56	97	100	102
영업이익	24	32	63	66	68
EBITDA	32	41	76	79	81
당기순이익	4	6	21	28	33
배당가능이익	12	15	34	41	46
주당 FFO	170	210	196	228	256
P/FFO	30.27	20.82	17.92	15.45	13.73
P/NAV	1.24	0.87	0.84	0.84	0.84
DPS	289	315	270	270	270
배당수익률	5.61	7.00	7.67	7.67	7.67

투자 매력 포인트 분석

1. 유상증자 후 주가 저점 매수 기회

2024년 9월 기존 주식 수 대비 +154%의 대규모 유상증자 발표 후 주가가 -29.6% 하락했습니다. 그러나 이번 유상증자는 신규 자산 편입 및 외형 확장과 직결되며, 현재 주가 낙폭은 펀더멘탈 이슈보다는 수급적인 이슈가 반영된 결과입니다. 현재 주가에서 배당수익률은 7.7% 수준으로 배당 매력이 있는 주가 레벨이라는 판단입니다.

2. 우량 스폰서 기반 안정성

한화리츠는 우량한 스폰서를 바탕으로 다수의 자산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있습니다. 63빌딩, 한화금융센터 서초, 한화손해보험 신설동사옥/서소문사옥 등 자산의 추정 가치 합은 약 2.5조 원 규모입니다.

현재 한화리츠가 보유하고 있는 모든 자산에 한화 그룹 계열사가 임차하고 있으며, 전체 자산 면적 중 한화 계열사의 비중은 77%로 임대차 안정성이 높고 공실 발생 가능성이 낮습니다.

3. 금리 하락에 따른 이익 개선 가능성

한화리츠는 고금리 시대에 탄생한 리츠로, 상장 당시 차입 금리는 5.6%(가중평균금리) 수준이었습니다. 현재는 신규 차입 금리가 하락하는 추세이며, 총 7,892억 원 규모의 차입금 중 49%가 변동 금리 구조로, 금리 하락 시 이자 비용 감소 효과를 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

결론

한화리츠는 현재 주가 저점을 통과하는 중이며, 7.7%의 매력적인 배당수익률을 제공하고 있습니다. 우량한 스폰서를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익과 성장 잠재력을 가지고 있어 장기 투자자들에게 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 대신증권은 목표주가 4,300원, 투자의견 매수(BUY)를 제시하고 있으며, 현재 주가 대비 22.5%의 상승 여력이 있는 것으로 분석하고 있습니다.