[144] 25년 한국 리츠 시장 동향 분석 : 조용히 다가오는 지각 변동

2025년 한국 리츠시장 동향 분석: 조용히 다가오는 지각 변동

2025년 3월 현재, 한국 리츠 시장은 기준금리 인하와 함께 중요한 변화를 맞이하고 있습니다. 최근 발간한 리츠 월간 보고서를 바탕으로 국내 리츠 시장의 최신 동향과 주요 이슈를 정리해보겠습니다.

 

리츠 시장 현황 요약

국내 상장 리츠는 2025년 3월 10일 기준 총 24개, 시가총액 8.56조원, 운용자산(AUM) 20.65조원 규모로 성장했습니다. 최근 한 달간 상장 리츠는 KOSPI 대비 6.4% 상승하며 상대적 강세를 보이고 있습니다.

 

주요 지표 (2025년 3월 10일 기준)

지표	값
상장리츠 수	24개
시가총액	8.56조원
운용자산(AUM)	20.65조원
20일 평균 거래대금	108.7억원
20일 평균 거래량	308만주
20일 평균 외국인 지분율	4.33%
평균 배당수익률(25F)	8.0%

투자 성과

구분	REITs	TIGER 리츠부동산	TIGER 미국리츠	KOSPI
2025 YTD	6.9%	7.0%	4.9%	5.6%
1년	-4.7%	4.8%	13.8%	-4.5%
3년	-29.1%	-31.0%	-20.4%	-6.8%
5년	-4.3%	0.9%	25.0%	46.5%

 

시장 주요 트렌드

 

1. 금리 인하와 리츠 시장 강세

2025년 국내 기준금리 인하와 함께 상장리츠는 시장을 아웃퍼폼하고 있습니다. 경기 부진에 안전자산에 대한 관심이 높아지고, 리파이낸싱에 따른 조달 비용 하락이 예상되면서 2025년 리츠 강세가 예측됩니다.

2. 건설 및 부동산 업계 구조조정

건설 경기 침체로 중견 건설사(신동아건설, 대저건설, 삼부토건 등)의 법정관리 신청이 증가하고 있습니다. 대형 건설사들도 자산 유동화에 적극적으로 나서고 있습니다:

• DL이앤씨: 서소문 사옥 매각
• GS건설: GS이니마 자회사 매각
• 롯데건설: 잠원 본사 사옥 매각

3. 자산운용 업계 재편

부동산 자산운용업계에서도 구조조정이 진행 중입니다:

• 마스턴투자운용(국내 2위 부동산 투자 자산운용사): 경영권 지분 매각 진행 중
• 이지스자산운용: 매각 자문사(모건스탠리) 지정, 최대주주 보유 지분 매각 본격화
• 엠플러스자산운용: 매각 진행 중, 3월 말 본입찰 예정

4. 서울 오피스 시장 거래량 증가

2024년 서울 오피스 빌딩 거래액은 7조원을 돌파하며 2014년(약 12조원) 이후 10년 만에 최대 금액을 기록했습니다. 2025년 현재까지 강남권역을 중심으로 매물이 증가하고 있습니다.

 

주요 상장 리츠 현황

 

주요 리츠 비교

리츠명시가총액(억원)12개월 Forward 배당배당수익률(%)종가

리츠명	시가총액 (억원)	12개월 Forward 배당	배당수익률 (%)	종가
SK리츠	13,885	268	5.3	5,090
ESR켄달스퀘어리츠	10,495	274	5.6	4,925
롯데리츠	10,143	242	6.9	3,510
신한알파리츠	7,293	355	5.9	6,030
제이알글로벌리츠	5,280	215	8.0	2,675
코람코라이프인프라리츠	4,365	328	7.3	4,485
이리츠코크렙	2,740	352	8.1	4,325

 

리츠 투자 전략

 

선별적 매입 전략 필요

 

부동산 매물은 증가하는 반면 임차 수요는 약해지고 있어 오피스 매물에 대한 선별적인 매입 전략이 필요합니다. 특히 다음과 같은 조건을 갖춘 자산에 기회가 있을 것으로 예상됩니다:

• SI(Strategic Investor)를 확보할 수 있는 위치
• 차별적인 자산의 우수성(입지, 건축 구성 등)

자산 재활용(Capital Recycle) 전략

상장 리츠들의 경우 적극적인 자산 재활용이 가능하다는 점에서 2025년 더욱 성장할 기회가 많을 것으로 보입니다:

• ESR켄달스퀘어리츠와 코람코라이프인프라리츠: 물류센터 매각 후 재투자 및 주주환원 기대

 

최근 리츠 주요 이슈

 

배당 지급 (2월 결산)

• 신한글로벌액티브리츠, 코람코라이프인프라리츠, 이지스밸류플러스리츠

자산 편출입

• ESR켄달스퀘어리츠: 이천4물류센터 매각 추진 중
• 이지스레지던스리츠: 코리빙 자산 '누디트 홍대' 매각 진행 중
• 이지스자산운용·디앤디플랫폼리츠: 일본 상온물류센터 매각 절차 진행 중
• 신한서부티엔디리츠: 신라스테이 마포 매입 우선협상대상자로 선정
• NH농협리츠운용: 하이트진로 서초사옥 우선협상대상자로 선정, NH올원리츠로 편입 가능성

재무 활동

• 한화리츠: 1년 만기 회사채 발행하여 400억원 조달 예정

 

향후 전망

2025년은 국내 기준금리 인하와 함께 상장리츠에게 유리한 환경이 조성될 것으로 예상됩니다. 리파이낸싱에 따른 조달 비용 하락으로 수익성 개선이 기대되며, 시장 변동성이 높아지는 가운데 안정적인 배당수익을 제공하는 리츠 투자에 대한 관심이 높아질 것으로 보입니다.

특히 임차인 확보 경쟁력을 갖추고 자산 가치 상승 잠재력이 있는 리츠가 좋은 성과를 낼 것으로 전망됩니다. 투자자들은 리츠의 자산 포트폴리오, 임차인 구성, 재무상태 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.