[154] 제이알글로벌리츠 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠 투자 분석

JR Global REIT: 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠 투자 분석

안녕하세요, 오늘은 제이알글로벌리츠(JR Global REIT)에 대한 투자 정보를 정리해 드리려고 합니다. 제이알글로벌리츠는 국내 최초의 해외 부동산 공모 리츠로, 벨기에와 미국의 핵심 오피스 자산에 투자하고 있습니다.

JR Global REIT 주요 정보

JR Global REIT(종목코드: 348950)는 2020년 8월 7일 KOSPI에 상장된 위탁관리 부동산투자회사입니다. 핵심 투자 자산은 벨기에 브뤼셀의 'Finance Tower Complex'와 미국 뉴욕 맨하튼의 '498 Seventh Avenue' 오피스 빌딩입니다.

기본 정보 요약

구분	내용
회사명	(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
회사유형	투자회사, 부동산, 폐쇄형, 단위형
자산관리회사	제이알투자운용(주)
상장일	2020년 8월 7일 (KOSPI)
종목코드	348950
납입자본금	약 9,657억원 (자본금 약 1,973억원/주당 액면가 1,000원)
발행주식수	197,376,000주
총자산	약 1조 820억원(별도) / 약 2조 1,248억원(연결)
시가총액	약 5,043억원 (2025년 2월 말 기준, 주가 2,555원)
배당기준일	매년 6월 30일, 12월 31일 (6개월마다)
최근 사업기 주당 배당금	제11기(2024.07~2024.12) 주당 195원 (예정)

투자 포트폴리오

JR Global REIT는 두 개의 우량 오피스 빌딩에 투자하고 있습니다:

1. Finance Tower Complex (벨기에 브뤼셀)

벨기에 브뤼셀에 위치한 프라임 오피스 빌딩으로, 벨기에 연방정부가 100% 임차하여 사용 중입니다.

위치	Finance Tower Complex, 1000 Brussels, Belgium
준공	1982년 (2008년 리노베이션)
연면적	195,973m² (약 59,282평)
투자금액	약 1조 202억원 (지분 100% 매입)
투자시기	2020년 7월
건물 가치	EUR 1.42 Bill. (약 2.1조원, 2023.12 감정평가)
ESG 등급	BREEAM: Very Good / EPC: B-
임차인	벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청 100%
임대기간	2002.1 - 2034.12 (잔여 임차 기간: 약 10년, 중도해지 불가)
연 임대수입	EUR 72.2 mil. (약 1,083억원)

2. 498 Seventh Avenue (미국 뉴욕 맨하튼)

뉴욕 맨하튼에 위치한 프라임 오피스 빌딩으로, 동부의료보건노동조합(SEIU)이 주요 임차인입니다.

위치	498 7th Ave., New York, NY 10018, USA
준공	1920년 (2021년 리노베이션)
연면적	89,415m² (약 27,048평)
투자금액	2,243억원 (지분 49.9% 매입)
투자시기	2022년 2월
건물 가치	USD 670M (약 9,715억원)
ESG 등급	LEED: Gold / Energy Star: 87점 (2023년 기준)
임차인/임대율	총 15개사 입주 / 임대율 96% (계약 기준)
임대기간	총 임대가능면적 기준 약 19.5년 (주요 임차인 기준 약 25년)
연 임대수입	USD 53.5M (약 775억원)

재무 현황 및 성과

2024년 하반기 결산 주요 지표

구분	금액	변동
주당 배당금(DPS)	195원	±0 (전기 대비)
주당 순자산가치(NAV)	5,853원	-556원/-8.7% (전기 대비)
포트폴리오 가치	2.495조원	-570억원/-2.2% (전기 대비)
순이익(NPI)	438억	-23억원/-5.0% (전기 대비)

향후 배당 전망

2025년부터 벨기에 파이낸스 타워 관련 이자비용 상승으로 배당 감소가 전망되나, 맨하튼 498 7th 안정화로 일부 충격이 완충될 것으로 예상됩니다.

구분	제11기	제12기 예상	제13기 예상
주당 배당금	195원	115원	115원
배당률*	7.80%	4.60%	4.60%

*주가 5,000원 기준, 시가 2,700원 기준 8.5%

투자 자산별 배당 기여도

향후 3년간 벨기에 파이낸스 타워와 맨하튼 498 7th는 다음과 같은 비율로 배당에 기여할 것으로 예상됩니다:

사업기	벨기에 Finance	맨하튼 498 Seventh
12기	80%	20%
13기	73%	27%
14기	76%	24%
15기	73%	27%
16기	74%	26%
17기	75%	25%

시장 전망

벨기에 오피스 시장

벨기에 브뤼셀 오피스 시장은 다음과 같은 핵심 트렌드를 보이고 있습니다:

• Class A 자산과 Class B/C 간 양극화 심화
• 고품질 지속가능한 오피스 공간 수요 증가
• CSRD의 벨기에 법제화로 ESG 강화

2024년 4분기 CBD 지역 프라임 오피스 임대료는 390€/m² p.a. 수준으로 5.15% 수익률을 보이고 있습니다.

뉴욕 맨하튼 오피스 시장

맨하튼 오피스 시장은 'Road to Recovery' 단계에 있으며:

• 맨하튼 Trophy 오피스의 실효임대료가 2024년 $156/SF로 상승
• 주요 임차인들이 Midtown 권역의 Trophy/Class A 자산을 중심으로 이동
• 임대차 강도 증가 및 양질의 오피스에 대한 수요 회복세

투자 시사점

JR Global REIT는 다음과 같은 투자 매력을 가지고 있습니다:

1. 안정적인 임차인: 벨기에 정부와 SEIU 등 신뢰도 높은 주요 임차인 확보
2. 장기 임대계약: 평균 10년 이상의 장기 임대계약으로 안정적인 현금흐름 확보
3. ESG 강화: 모든 투자 자산이 ESG 인증(BREEAM, LEED) 보유
4. 포트폴리오 다변화: 유럽과 미국의 핵심 오피스 자산으로 지역 분산 투자

다만, 2025년부터 이자비용 상승으로 인한 배당 감소가 예상되므로 투자자들의 주의가 필요합니다.

결론

제이알글로벌리츠는 국내 최초의 해외 부동산 공모 리츠로, 벨기에와 미국의 핵심 오피스 자산에 투자하여 안정적인 현금흐름을 추구합니다. 최근 글로벌 금리 상승과 오피스 시장 변화에 따른 도전에도 불구하고, 장기 임대계약과 우량 임차인을 바탕으로 안정적인 운영을 이어가고 있습니다.

장기 투자를 고려하는 투자자라면 현재의 배당 감소 전망과 함께 글로벌 오피스 시장의 회복 가능성을 함께 고려해볼 필요가 있습니다.