[127] 마스턴프리미어리츠 투자 간담회 분석

마스턴프리미어리츠 투자 간담회 분석

 
마스턴프리미어리츠는 2023년 하반기 상장리츠 투자간담회를 통해 현재 포트폴리오 현황과 미래 투자 전략을 제시했습니다. 이 글에서는 리츠의 주요 자산, 재무 상태, 그리고 향후 전략에 대해 알아보겠습니다.

마스턴프리미어리츠 개요

구분	내용
리츠명	주식회사 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사
자산관리회사	마스턴투자운용(주)
설립일/상장일	2020년 2월 28일 / 2022년 5월 31일
사업연도	매년 3월말, 9월말(배당주기 6개월)
발행주식수	26,580,000주
예상배당금	주당 153원(2023년 9월말 기준, 12월 중순 지급 예정)
시가총액	756억원(2023년 9월말 기준)

주요 투자자산 현황

마스턴프리미어리츠는 다음과 같은 자산에 투자하고 있습니다:

1. 프랑스 크리스탈파크 오피스
   •    마스턴유럽9호펀드 수익증권 형태로 투자(지분 11.54%)
   •    임대율 100%, 주요 임차인: PwC(61.6%), IFF(22.9%) 등
   •    WALE(가중평균임대만기): 4.7년
2. 프랑스 아마존 물류센터
   •    마스턴글로벌리츠 지분증권 형태로 투자(지분 100%)
   •    노르망디와 남프랑스에 위치한 두 개의 물류센터
   •    임대율 100%, Amazon France Transport SAS가 임차
   •    WALE: 10.5년
3. 인천 항동 스마트 물류센터
   •    코크렙52호리츠 지분증권 형태로 투자(지분 26.19%)
   •    임대율 100%, 쿠팡이 임차 중
   •    WALE: 2.5년

포트폴리오 구성

자산 유형	비중
물류센터	60%
오피스	40%

 

지역별	비중
해외	67%
국내	33%

리츠 주요 지표 (2023년 9월말 기준)

지표	수치
운용 자산규모	2,905억원
시가총액	756억원
P/NAV	64.2%
주당 배당금	153원
편입자산	4개
공실률	0%
평균 차입금리	1.8%
고정 금리 비중	100%
평균 잔존 임대기간	4.0년

순자산가치(NAV) 현황

마스턴프리미어리츠의 순자산가치는 다음과 같습니다:

•    보유자산가치: 1,102억원
•    보유유동성자산: 79억원
•    순자산가치: 1,178억원
•    총 발행주식수: 26,580,000주
•    주당 순자산가치: 4,432원
•    P/NAV: 64.2%

자산 감정평가 현황

최근 프랑스 자산 감정평가액 하락은 기준금리 상승 기조로 인한 적용 자본환원율 상승이 주된 원인입니다.

•    크리스탈파크: 703,300천 EUR(2022.12) → 644,100천 EUR(2023.06), 8.42% 하락
•    아마존물류센터: 44,800천 EUR(2022.12) → 42,820천 EUR(2023.06), 4.42% 하락

향후 운용 방안

1. AMC 주식 매입
   •    책임운용 차원에서 AMC의 리츠 주식 매입 진행 중
   •    연 운용보수 수준의 규모로 주식 매입 진행
   •    추후 매입금액 확대 예정
2. 보유자산 매각 전략 최적화
   •    크리스탈파크: 현지 투자 유동성이 부족한 시점으로, 펀드 만기 연장 및 최적 매각 시기 조정
   •    아마존 물류센터: 1곳을 만기(2027년) 전 조기 매각하여 주주에 특별배당 환원 계획
3. 우선주 투자 및 배당금 확대
   •    안정적인 배당수익이 예상되는 국내 주요권역 Core 오피스 우선주 투자 추진
   •    연간 약 7% 수준의 배당금 수취하여 주주 배당재원 추가 확보

중장기 투자 전략

마스턴프리미어리츠는 다음과 같은 단계별 투자 전략을 수립했습니다:

1. Step 1: 우선주 매입 전략 (~2,000억원)
   •    리츠 운영 안정성을 위한 외형 확장
   •    주요권역 소재 기초자산에 우선주 투자, 7.0~7.5% 이익 수취
2. Step 2: 선매입 전략 (~5,000억원)
   •    주요 및 성장권역 소재 자산 선매입
   •    선매입 Core 자산 매각을 통한 Capital Gain 실현
3. Step 3: Value Add 전략 (+1조원)
   •    마스턴의 프로젝트 역량을 활용한 적극적인 Capital Gain 전략 실행
   •    Core 자산 신축 프로젝트 투자 및 Value-Add 전략 투자

투자 대상 권역

•    전통적 업무권역: CBD, YBD, GBD 소재 Prime급 자산
•    성장권역: 성수, 마곡, 용산, 판교 등 신성장산업(IT, 바이오, R&D, 문화콘텐츠) 기업이 지속적으로 입주하는 지역

결론

마스턴프리미어리츠는 현재 해외 자산 비중이 높은 포트폴리오를 국내 위주로 재편성하려는 계획을 가지고 있습니다. Build to Core를 통한 성장 전략을 유지하면서, 향후 Core 오피스 자산과 성장성 있는 새로운 섹터에 대한 투자를 확대할 예정입니다. 현재 주가는 NAV 대비 할인된 수준(P/NAV 64.2%)에서 거래되고 있어, 향후 자산 매각 및 재투자를 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.