[99] KB스타리츠 분석 및 전망

KB스타리츠(432320) 투자 분석: 국내 자산 편입으로 전략 수정

KB스타리츠는 국내외 오피스 부동산을 기초자산으로 하는 리츠(REITs)로, 2022년 10월에 상장된 회사입니다. 최근 포트폴리오 다변화를 위해 국내 자산을 새롭게 편입하며 투자 전략을 수정했습니다. 주요 내용을 정리해 보겠습니다.

리츠 개요

구분	내용
자산규모	약 1.1조 원
연간배당액(주기)	382원 (반기 1,7월)
기초자산	오피스
상장시기	2022년 10월

투자 포인트 및 핵심 내용

1. 자산 포트폴리오
   • 벨기에 노스 갤럭시 타워 (투자금액 비중 78%)
   • 영국 삼성 유럽 HQ (투자금액 비중 10%)
   • 씨티뱅크센터 (투자금액 비중 12%, 2024년 2월 신규 편입)
2. 안정적인 임차 구조
   • 세 자산 모두 임대율 100%
   • 신용도 높은 단일 임차인 확보: 벨기에 정부 재무부, 삼성전자, 한국씨티은행
   • 장기 임대차 계약으로 안정적인 수익 확보
3. 인플레이션 헷지 가능
   • 해외 오피스 자산의 임대료는 벨기에 건강지수 및 영국 RPI에 연동
   • 물가 안정화에 따라 24년 임대료는 견조한 수준 유지 전망
4. KB금융그룹과의 시너지
   • 신규 편입한 씨티뱅크센터는 KB금융그룹이 조달 금액의 약 88% 참여한 Group Deal

보유 자산 세부 현황

자산명	벨기에 노스 갤럭시 타워	영국 삼성 유럽 HQ	씨티뱅크센터
소재지	벨기에 브뤼셀	영국 체르트시	서울시 종로구
취득일	2022년 7월	2022년 9월	2024년 2월
연면적	36,845평	2,818평	5,975평
준공/리노베이션	2004년/2019년	2000년	1987년/2020년
매입가액	EUR 630M	GBP 64M	1,673억 원
임차인	벨기에 정부 재무부	삼성전자 유럽 본사	한국씨티은행
임대율	100%	100%	100%
WALE (가중평균임대차기간)	7.8년	15.9년	5.1년

임대료 구조

1. 벨기에 노스 갤럭시 타워
   • 벨기에 건강지수에 연동되어 매년 인상
   • 23년 임대료: EUR 34.4M (+10.6% YoY)
   • 24년 3월 기준 벨기에 건강지수 전년 대비 +3.1% 증가
2. 영국 삼성 유럽 HQ
   • 5년 단위로 RPI 지수 상승률에 누적 연동 (최소 연 2.0% ~ 최대 연 4.0%)
   • 24년 12월 임대료 약 19% 인상 예상
3. 씨티뱅크센터
   • 임대료 및 관리비 연 2% 인상
   • 임대차 만기 후 임대료 인상 가능성 (현재 시장 대비 저평가됨)

금융 구조 및 차환 리스크

• KB스타리츠 차입금(노스 갤럭시 타워)은 25년 5월 만기
• 만기 연장 옵션(1년씩 2회) 실행 시 27년 5월 만기 도래
• 금리 구성: 75% 고정금리(1.2%), 25% 변동금리(1.2%+EURIBOR 3M)
• EURIBOR 3M 1% 증가 시 이자비용 12.4억원 증가

신규 편입 자산: 씨티뱅크센터

• 투자금액: 부동산 매입가 1,673억 원 포함 총 1,892억 원(Cap Rate 3.70%)
• 자금조달: 임대보증금 48억 원, 담보대출 995억 원, 에쿼티 849억 원
• KB스타리츠: 회사채 발행을 통해 850억 원 확보
• 사모사채 250억 원(금리 연 7.2%)
• 공모사채 600억 원(금리 각각 연 6.5%, 6.8%)

주당 배당금 및 향후 예상

기간	1H23	2H23	1H24	2H24	1H25E
배당금(원)	165	188	188	194	191

KB스타리츠는 현재 글로벌 상업용 부동산 시장의 변동성이 큰 상황에서도 신용도 높은 임차인과 장기 임대차 계약을 통해 안정성을 확보하고 있습니다. 또한 국내 자산 편입을 통한 포트폴리오 다변화 전략으로 변화하는 시장 환경에 유연하게 대처하고 있습니다.