[92] SK리츠 분석 및 전망

SK리츠(SK REIT) 투자 현황 및 분석 (2024년 11월 기준)

SK리츠는 한국리츠협회의 투자자 간담회에서 발표한 IR 자료(2024.11.28)를 바탕으로, 현재 운영 현황과 투자 성과에 대한 상세 정보를 살펴보고자 합니다. SK리츠는 국내 리츠 중 최대 규모로, 안정적인 배당수익과 성장 잠재력을 갖춘 투자처로 주목받고 있습니다.

1. SK리츠 Snapshot

SK리츠의 현재 주요 지표를 간략히 살펴보면 다음과 같습니다:

구분	내용	비고
운용 자산규모	4조 2천억원	국내 리츠 중 최대 규모
보유자산	122개	오피스 3개, 주유소 114개, 수처리센터 5개
시가총액	1.4조 원	국내 리츠 중 최초 1조 돌파
지분율	SK(주) 32.1%, 주요기관 34.9%, 외국인 8.7%	주요기관은 1% 이상 주주
기업신용등급	AA-	국내 리츠 중 최고, 유일 신용등급
공실율	0.0%	2024.09.30 기준
연환산 배당률	5.61%	2024.09.30 기준
분기 결산	3월, 6월, 9월, 12월	국내 리츠 최초 분기 배당 실시

2. 보유자산 포트폴리오

SK리츠의 보유자산은 2024년 6월 기준 평가액 4.7조원 규모이며, 시장 변화에 대한 Risk Hedge가 가능한 다양한 우량 자산으로 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

자산 종류	평가액	매입가격	가치상승률	비중
SK서린빌딩	1조 3,039억원	1조 30억원	+30.0%	-
SK-UE워커힐	6,202억원	5,072억원	+22.3%	-
종로타워	6,802억원	6,215억원	+9.5%	-
SK에너지 주유소(114개)	9,200억원	7,664억원	+20.0%	20%
수처리센터(5개)	1조 1,646억원	1조 1,203억원	+4.0%	25%
총 보유자산	4.7조원	-	-	100%

자산 유형별 구성

• 프라임 오피스: 55%
• 주유소: 20%
• 수처리센터: 25%
• (AUM) 4.2조 (평가액 4.7조)

3. 투자 구조 특징

SK리츠는 신용도 높은 SK그룹이 장기 책임 임차하는 Triple-Net 구조로서 비용이 고정되며, 물가 상승에 연동하여 매년 임대료가 인상되는 매우 안정성 높은 리츠입니다.

Triple Net 특징

부동산운영의 여러 비용(세금, 보험, 수선유지비 및 CAPEX)을 임차인이 부담하여 리츠의 비용 변동성을 크게 낮춤

인플레이션 연동 구조

CPI 연동 임대료 상승으로 인플레이션 헤지

구분	서린빌딩	U타워	주유소	종로타워	수처리
2024 임대료율	4.34%	4.46%	4.22%	3.89%	6.63%
최초 임대료율	3.91%	4.10%	4.20%	3.12%	6.40%

2024.7월 서린빌딩 +3.9%, U타워 +3.5%, 2024년 10월 수처리센터 +3.6% 인상

4. 주가 성과 및 배당

주가 상승 추이 (2024년 1월~11월 20일 기준)

글로벌 금리 인하 기대감 등 거시적 요인과 시가총액 및 거래량 1위 SK리츠에 대한 신규 투자자금 유입 집중으로 연초대비 약 20% 주가가 상승했습니다.

구분	성과
주가 상승	20.03%
배당률	3.84%
Total Return	23.87%

11월 20일 종가: 4,765원

SK리츠는 부동산인프라 ETF 내 1~3위에 위치하며 Tiger리츠부동산인프라(15.4%)와 Kodex한국부동산인프라(12.2%) 등 주요 ETF에서도 높은 비중을 차지하고 있습니다.

5. 주유소 매각 및 재투자 전략

2023년 SK에너지 주유소 2개소 매각에 이어, 신규 31개소에 대한 매각 마케팅 중에 있으며 빠른 주주환원 실현을 위해 6개소 우선 매각 계약을 진행했습니다.

주유소 매각 현황

구분	개수	2021 매입가
수도권	8개소	409억원
광역시	9개소	445억원
기타	13개소	363억원
합계	31개소	1,216억원

수도권 비중 66%, 31개소 매각가능시 73% 비중

6개소 매각 계약 체결 (2024.10월)

• 매각금액: 260억원
• 2021 매입금액 대비: 24.5% ↑
• 배당재원: 약 24억원
• 재투자 원금: 약 83억원

6. 신규 편입 검토 자산 - SK-C타워

SKC의 신규 사옥으로 사용되고 주요 그룹사가 임차 예정인 최근 리모델링이 완료된 6,546평의 신축급 오피스 SK-C타워를 매입 검토 중입니다.

SK-C타워 개요

• 위치: 서울 중구 을지로3가 43 (충무로 15)
• 용도: 업무시설(68.8%), 제2종 근린생활시설(12%)
• 면적:
  • 대지면적: 2,116.20㎡ (640.15평)
  • 건축면적: 1,239.36㎡ (374.91평)
  • 연면적: 21,641.11㎡ (6,546.44평)
• 건폐율/용적률: 건폐율 58.50% / 용적률 750.30%
• 전용률: 61.3%
• 규모/높이: 지하4층 ~ 지상15층 / 59.74m
• 승강기: 6대 (승용 1대, 서울 1대, 비상용 1대)
• 주차대수: 자주식 48대
• 리모델링: 2024년 5월 29일 (층축, 대수선, 용도변경)
• 사용승인일: 1989.04.25

향후 운용 Guidance

SK리츠는 SK그룹 내 임차 수요를 발굴해 스폰서 리츠의 안정성을 더욱 강화할 것이며, 배당 증대 자산을 최우선으로 검토하되 Capital Recycling 전략으로 자본 확대 부담을 줄일 것입니다.

투자 구조 및 재원 조달

SK리츠는 2024년 12월말 전단채로 클로징한 후 2025년 중 자산재평가를 통한 LTV 개선 및 주유소 매각 원본 및 회사채를 활용해 상환할 계획입니다.

예상 배당률 (프로젝트)

SK리츠 편입으로 AUM 4.4조원 규모의 초대형 리츠로 지속 성장하고, 포트폴리오 가중평균 Cap.rate 4.97%로 상승, 배당가능이익이 연 27억원 증대가 예상됩니다.

7. 자산 재평가 및 재무 현황

법 개정 후속에 따른 리츠 자산 평가손익을 배당가능이 되어서 자산 가치 상승이 배당으로 연결되고 있습니다.

최초 매입가 대비 약 16.7% 상승된 자산 가치

구분	'24.9월말 As-Is	'24.9월말 재평가 진행 시	변동
자산가치	4.2조원	4.7조원	16.7%
LTV	64.7%	58.1%	(6.6%)
부채비율	230%	168%	(62%)

8. 회사채 발행 및 향후 계획

2024년 3차례 회사채 발행에 성공하며 금리 경쟁력 입증

회차	발행일	규모	금리	사용목적	이자절감효과
2차	2024.2월	990억원	4.17%	전단채(4.52%) 상환	연 3.5억원
4차	2024.5월	2,400억원	3.96%	Re-fi(4.33%) 규모 축소	연 8.9억원
5차	2024.10월	1,500억원	3.46%	담보대출(4.56%) 상환	연 16.5억원

업계 최저 수준의 금리 경쟁력으로 적극적 이자 절감 추진 중입니다.

9. 향후 자산재평가 효과

세법개정에 따른 리츠 자산 평가손익을 배당가능이 되어 보유 부동산 가치 평가 시 연결 가능

자산재평가 후 LTV 60% 유지 가능하며, 주유소 매각 원본 적극 활용 예정

 

구분	현재(변경 前)	100%자본 조달(변경 後)	주유소매각원본활용시나리오
재평가 후 LTV	58.1%	60.0%	59.8%

총평

SK리츠는 국내 리츠 중 최고/유일 AA- 신용등급을 보유한 자산규모, 시가총액 1위의 대한민국 대표 복합 리츠로 성장해왔습니다. 안정적인 임대 수익과 성장 가능성을 동시에 갖춘 투자처로 평가됩니다.

주요 강점:

1. SK그룹의 Master Lease 구조로 안정적 임대 수익
2. Triple Net 구조를 통한 비용 리스크 헤지
3. 인플레이션 연동 임대료 구조
4. 우량 자산 포트폴리오 구성
5. 지속적 자산 가치 상승

투자자들은 약 5.6%의 안정적인 배당수익과 함께, 자산가치 상승에 따른 주가 상승의 이중 효과를 기대할 수 있을 것으로 보입니다.