[211] 신한알파리츠 BNK디지털타워 매입의 우선협상대상자 선정 - 투자 분석 및 전망

신한알파리츠 BNK디지털타워 매입의 우선협상대상자 선정 - 투자 분석 및 전망

핵심 요약

신한알파리츠(293940)가 강남 BNK디지털타워 매입의 우선협상대상자로 선정되었습니다. 매입가는 약 4,600억원으로 추정되며, 이번 매입을 통해 신한알파리츠는 보유자산 규모가 3조원, 자산 개수 12개에 달하는 초대형 오피스 리츠로 성장하게 됩니다.

BNK디지털타워 매입 추진 분석

• 매입가: 평당 4,070만원, 총액 4,600억원 수준
• 캡레이트(Cap Rate): 4%대 초반으로 추정
• 현재 공실률: 4.8%(조만간 해소 예상)
• NOC 수준: 시장 대비 7% 이상 낮음
• 전망: 단기 가격 부담은 있으나 4~5년에 걸쳐 NOI 상승 예상됨

평균금리 하락 기대 요인

신한알파리츠의 차입금 내 27%를 차지하는 그레이츠판교의 차입금리가 2.7%로 2026년 만기이나, 2024년을 고점으로 평균금리 하락이 예상되는 이유는 다음과 같습니다:

1. 변동금리 차입 비중이 60%에 달함
2. 2025년 만기인 5,300억원의 담보대출 금리가 4.8~5.2%로 리파이낸싱 시 하락 예상
3. 최근 오피스 담보대출 금리가 4.1%(All-in)까지 하락

이러한 완화적 기조가 이어진다면 2026년 그레이츠판교 리파이낸싱 금리는 3%대 후반에 형성될 가능성이 높습니다.

임대료 인상 잠재력

• 2028년은 포트폴리오 연면적의 33%인 그레이츠판교의 임대차 재계약 시점
• 그레이츠판교의 NOC가 시장 대비 20% 낮아 임대료 인상을 통한 실적 모멘텀 기대
• 최근 와이즈타워에서 0.8%의 공실 해소 등 안정적인 자산관리 역량 입증
• 용산더프라임 매각 당시 일부 유보한 배당 재원도 있어 우상향 배당 트렌드 예상

포트폴리오 분산 효과

BNK디지털타워 편입 완료 시 지역별 비중은 다음과 같이 다변화됩니다:

권역	비중
GBD(강남)	23%
BBD(판교)	26%
CBD(도심)	51%

이러한 분산은 차입 만기 분산과 지역적 수급 사이클의 영향을 완화하는 경쟁력을 제공합니다.

신용등급 상승 가능성

• 2024년 신용등급이 A-로 상승
• 실질 LTV의 추가 하락 가능성 존재
• 그레이츠판교의 감평 시점이 2021년으로 신용등급 상승 잠재력이 높음
• 관건은 BNK타워 매입자금 조달로, 전단채 등 브릿지론으로 시장금리 하락을 최대한 활용할 전망

투자 관점 및 재무지표

• 투자의견: BUY
• 목표주가: 7,800원(현재가 대비 29.4% 상승여력)
• 시가총액: 7,292.7억원
• 주요 재무지표(2024E 기준)
  • EPS: 119원
  • 영업수익: 112십억원
  • 영업이익: 66십억원
  • 배당수익률: 5.7%

신한알파리츠 자산 현황

신한알파리츠는 다양한 오피스 자산을 보유하고 있으며, 주요 자산은 아래와 같습니다:

자산명	취득일	준공년도	권역	임대율	주요임차인
그레이츠판교	2018	2018	BBD	99%	크래프톤
그레이츠청계	2020	2018	CBD	100%	루이비통코리아
트윈시티남산	2020	2015	CBD	100%	CJ올리브네트웍스
신한L타워	2020	2016	CBD	100%	신한라이프
삼성화재역삼빌딩	2021	1996	GBD	100%	삼성화재
와이즈타워	2021	2003	CBD	100%	한국일보
캠브리지빌딩	2022	2002	GBD	100%	정송문화재단
용산아스테리움	2023	2012	CBD	100%	LS네트웍스
HSBC빌딩	2023	1992	CBD	100%	IBK보험
GS서초타워	2024	1990	GBD	100%	GS건설
씨티스퀘어(우선주)	2024	2019	CBD	100%	서울시청

배당 트렌드 및 전망

신한알파리츠는 꾸준한 배당금 지급 실적을 보여왔습니다. 2024년에는 용산더프라임 매각 이익으로 인한 특별 배당이 있었으며, 향후에도 안정적인 배당이 기대됩니다.

요약 및 투자 포인트

1. 포트폴리오 다각화: GBD, BBD, CBD 권역에 분산된 자산 포트폴리오 구축
2. 금리 하락 수혜: 평균 차입금리 하락 기대로 재무부담 완화 전망
3. 임대료 상승 여력: 그레이츠판교 등 주요 자산의 임대료 인상 잠재력 보유
4. 안정적 배당: 지속적인 배당 성장과 우상향 배당 트렌드 예상
5. 신용등급 상승 가능성: 실질 LTV 하락과 자산가치 재평가로 신용등급 상승 기대

오피스 시장에서 실수요 목적의 전략적 투자자들의 강력한 매입 의지로 가격이 상승하는 추세 속에서, 신한알파리츠는 안정적인 포트폴리오 운영과 배당 성장 잠재력을 갖춘 매력적인 투자처로 평가됩니다.

키워드

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