[168] 물류센터 시장 리뷰: 저온물류 임대차 시장의 변화 조짐

물류센터 시장 리뷰: 저온물류 임대차 시장의 변화 조짐

오랜 침체를 보이던 수도권 저온물류센터 시장에 희미한 회복 신호가 나타나고 있습니다. 수도권 저온물류센터의 공실률이 40%에 육박했던 시장이 점차 안정화 추세로 접어들고 있는데요, 그 이유와 전망에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

저온물류센터 임차 수요 증가 요인

저온물류센터의 주요 임차인은 식료품 이커머스, 식자재 유통, 의약품 관련 기업들입니다. 최근 대형 식자재 유통기업들의 임차 활동이 두드러지는데, 이는 다음과 같은 이유 때문입니다:

1. 외식산업 위생 중요성 증대: 코로나19 이후 외식산업에서 위생의 중요성이 높아지면서 기업형 식자재 유통이 증가하고 있습니다.
2. 군 급식시장 민간 개방: 연간 2조원 규모의 군 급식시장이 민간에 개방되면서 대형 식자재 기업의 새로운 시장으로 부상했습니다.
3. 구내식당 수요 증가: 고물가로 인해 가성비 좋은 구내식당 수요가 증가하고 있습니다.

CJ프레시웨이, 신세계푸드 등 상위 9개 식자재 유통기업의 매출은 2020년까지 정체되었으나, 이후 연평균 17%의 성장률을 보이며 2024년 최대치를 기록했습니다. 이러한 소비패턴 변화로 단체급식 시장의 성장성이 뚜렷해지면서 한화호텔앤리조트의 '아워홈' 지분 50% 인수, 사조대림의 '푸드시트' 인수 등 대기업의 단체급식 시장 진출이 가속화되고 있습니다.

식자재 산업 변화	영향
중소 도소매 → 기업형 식자재	저온물류센터 임차수요 증가
군 급식시장 민간 개방 (연 2조원)	대형 식자재 기업의 새로운 수요처
단체급식 시장 성장	대기업의 시장 진출 확대

물류센터 공급 감소 현황

2022~2023년 수도권 물류센터 공급량은 과거 연평균 공급량의 2배에 육박했습니다. 특히 투기적으로 지어진 저온물류센터에서 공급과잉이 심각했습니다. 그러나 PF위기, 건축비 급등, 대출 경색 등으로 인해 2024년 공급량은 전년 대비 34% 감소했고, 2025년에는 7% 추가 감소할 전망입니다.

현재 물류센터 임대료는 2022년과 유사한 수준이지만, 렌트프리 기간이 증가했기 때문에 실질 임대료는 하락세를 보이고 있습니다. 그러나 건축원가 상승, 인플레이션, 공급 감소 등을 고려할 때 임대료 침체가 장기화될 가능성은 낮다고 평가됩니다.

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거래 시장 전망: NPL성 거래와 해외기관 주도

대주의 보수적 태도와 연말 특성으로 경직되었던 물류센터 대출시장은 연초부터 회복세를 보이고 있습니다. 임차인과 입지, 스펙이 우수한 자산의 All-in 기준 담보대출금리는 5%대 초반으로 추정됩니다. 하반기로 갈수록 금리 인하로 대출 부담이 하락해 투자 수요가 회복될 가능성이 높습니다.

2024년부터 해외기관은 가격 하락을 기회로 과감한 투자를 이어가고 있습니다. 2025년에도 시공사 채무인수, 경공매 등 NPL성 거래와 고환율을 등에 업은 해외기관이 거래를 주도할 전망입니다. 일시적으로 cap rate는 5%대 중반까지 상승하겠으나, 금리인하와 부실자산 소화로 점차 5%대 초반으로 안정화될 것으로 예상됩니다.

시장 참여자별 변화와 전망

상장리츠

• ESR켄달스퀘어리츠(순수 물류리츠)는 시장 회복보다 한발 빠른 올해를 자산편입의 기회로 삼을 전망
• 기타 리츠들은 대부분 전략 부재와 고금리 리파이낸싱으로 어려움을 겪어 물류센터 편입 가능성 낮음

기관투자자

• 국내기관: 신규투자보다 현안 사업장 정리가 우선되어 투자 제한적
• 해외기관: 2025년에도 물류센터 투자를 주도할 전망

PF(프로젝트 파이낸싱)

• 까다로워진 인허가, PF 자본비율 상향 등 규제로 신규 개발은 둔화 추세
• 2024년 전국 물류센터 허가면적은 전년 대비 41% 감소, 착공면적은 인허가의 1/3 수준
• 중장기적으로 지난 3년의 이례적인 공급과잉이 재현될 가능성은 낮음

결론

저온물류센터 시장은 중소 도소매에서 기업형 식자재 시장으로의 전환, 물류센터 공급 감소, 금리 인하 등의 요인으로 점차 안정화될 것으로 전망됩니다. 특히 2024년 1분기를 정점으로 저온물류센터의 공실이 점차 줄어들 것으로 예상되며, 임대료도 2026년부터 회복세를 보일 전망입니다. 거래 시장에서는 해외기관의 적극적인 투자와 NPL성 거래가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

물류센터 시장이 "터널의 끝"을 지나고 있다는 분석처럼, 저온물류센터 시장도 점차 회복의 조짐을 보이고 있습니다.