[125] 미래에셋맵스리츠_안정적인 수익과 성장 전략

미래에셋맵스리츠 투자 분석: 안정적인 수익과 성장 전략

목차

• 미래에셋맵스리츠 개요
• 투자 하이라이트
• 자산 현황 분석
• 배당금 전망
• 리파이낸싱 및 성장 전략
• 총평

미래에셋맵스리츠 개요

미래에셋맵스리츠는 2019년 12월 12일에 설립된 부동산투자신탁회사(REITs)로, 현재 국내 우량 자산을 중심으로 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 미래에셋자산운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있으며, 2020년 3월 24일 첫 상장 이후 꾸준한 성장세를 보이고 있습니다.

기본 정보

구분	내용
회사명	(주)미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사
자산관리회사	미래에셋자산운용
설립일	2019년 12월 12일
상장일	2020년 8월 5일
존속기간	영속형
시가총액	약 674억 원 (2024.11.20 기준)

투자 하이라이트

미래에셋맵스리츠는 다음과 같은 투자 매력을 가지고 있습니다:

1. 안정적인 임대수익: 광교 센트럴파크자이오시티, 강남 KGE타워, 마제스타시티 타워1 등 우량 자산 포트폴리오 구축
2. 우수한 신용등급: GS리테일(AA), 롯데쇼핑(AA-) 등 우량 임차인 확보
3. 높은 배당수익률: 연평균 시가배당률 9.63% 달성 중
4. 장기계약 안정성: 주요 임차인과 장기계약으로 안정적 현금흐름 확보

주요 투자 지표

항목	수치
총 운용자산 규모	3,043억 원
시가총액	674억 원
잔여 임대차 기간	11년
공실률	0.0%
연평균 시가배당률	9.63%

자산 현황 분석

미래에셋맵스리츠는 현재 3개의 핵심 자산을 운용하고 있습니다.

1. 광교 센트럴파크자이오시티 상업시설 (롯데몰 광교점)

구분	내용
소재지	경기도 수원시 영통구 이의동 1338
대지면적	8,087.99 m² (2,446.62 평)
연면적	86,190.59 m² (26,072.65 평)
규모	지하 4층 / 지상 5층
준공일	2015년 8월
주요 임차인	GS리테일 (전차인: 롯데쇼핑)
임대율	100%
임대기간	2015년 9월 ~ 2035년 9월

주목할 점: 롯데몰 광교점은 최근 환경 변화에 따른 지속적인 MD변화를 추진하여 지난 3년간 꾸준한 상승추세를 보이고 있습니다. 아울렛에서 롯데몰로 전환하며 다양한 소비자 니즈에 적극 대응하고 있습니다.

2. 강남 KGE타워

구분	내용
소재지	서울시 강남구 역삼동 819-5
대지면적	1,341.70 m² (405.86 평)
연면적	12,764.48 m² (3,861.26 평)
규모	지하 4층 / 지상 13층
준공일	2014년 9월 29일
주요 임차인	위워크, 콩스튜디오코리아, 코빗 등
누적적 우선 배당	6.30%

입지 강점: 강남역, 신논현역 더블역세권으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

3. 마제스타시티 타워1

구분	내용
소재지	서울시 서초구 서초대로 38길 12
대지면적	5,433.68 m² (1,643.69 평)
연면적	46,580.84 m² (14,090.70 평)
규모	지하 7층 / 지상 17층
준공일	2017년 6월 29일
주요 임차인	크래프톤, 넥슨게임즈 등
누적적 우선 배당	6.5% (펀드 기준 분배율 약 6.6%)

    

배당금 전망

미래에셋맵스리츠는 안정적인 장기 마스터리스 계약을 통해 임대수익을 확보하고 있으며, 최초 제시 목표수익률을 꾸준히 달성하고 있습니다.

배당금 지급 현황 및 예상 배당금 가이던스

기간	총 배당금 (백만원)	1주당 배당금 (원)	시가 배당률
8기 (2023.12.01-2024.05.31)	3,799	152	9.63%
9기 (2024.06.01-2024.11.30)	3,306 (예상)	132 (예상)	9.82% (예상)
10기 (2024.12.01-2025.05.31)	3,417 (예상)	137 (예상)	10.15% (예상)
11기 (2025.06.01-2025.11.30)	2,799 (예상)	112 (예상)	8.31% (예상)

평균 (2기 ~ 11기): 8.04% 의 높은 시가배당률 전망

리파이낸싱 및 성장 전략

현재 미래에셋맵스리츠는 '광교 센트럴파크지오시티 상업시설'을 담보로 하여 3개 대주단으로부터 총 1,510억원의 담보대출을 차입하였습니다. 2025년 3월 리파이낸싱 예정이며 다음과 같은 전략을 구상하고 있습니다:

리파이낸싱 시나리오

시나리오	Re-fi 전	Re-fi 후	차이
① LTV 축소	담보가치: 2,803억원 선순위 담보대출: 1,510억원 LTV: 53.87%	담보가치: 3,000억원 선순위 담보대출: 1,510억원 LTV: 50.33%	-3.54%p
② LTV 유지	담보가치: 2,803억원 선순위 담보대출: 1,510억원 LTV: 53.87%	담보가치: 3,000억원 선순위 담보대출: 1,616억원 LTV: 53.87%	106억원 추가조달

성장 전략

미래에셋맵스리츠는 두 가지 단계의 성장 전략을 추진하고 있습니다:

1. 2024년 현재:
   •    롯데몰 광교점 안정적 운용
   •    KGE타워 우선주 지분증권 투자(10억원)
   •    마제스타시티 타워1 우선주 투자(약 109억원)
2. 2025년 이후:
   •    우선주 지분증권 투자 + 신규 자산 편입
   •    자산규모 확대를 통해 시총 2,000억원 이상 달성
   •    REITs ETF 및 퇴직연금펀드 상품 편입 확대

총평

미래에셋맵스리츠는 우량 자산 포트폴리오와 안정적인 임차인 구성으로 예측 가능한 현금흐름을 확보하고 있습니다. 평균 9.63%의 높은 시가배당률과 함께 자산가치 상승 잠재력도 보유하고 있어 배당 소득과 자본이득을 동시에 추구하는 투자자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.
향후 추가적인 자산 편입과 리파이낸싱을 통해 성장을 모색하고 있으며, 특히 배당률 6.5% 이상의 우선주 지분증권 및 신규 실물 자산을 편입하여 대형 복합형 리츠로 성장할 계획입니다.
투자 포인트:

• 안정적인 장기 임대차 계약으로 인한 예측 가능한 현금흐름
• 9% 이상의 높은 배당수익률
• 자산가치 상승 잠재력
• 추가 자산 편입을 통한 성장 가능성