[106] NH올원리츠 분석 및 전망

NH올원리츠 투자자 간담회 주요 내용 요약 (2024년 10월)

안녕하세요, 오늘은 NH올원리츠가 최근 발표한 투자자 간담회 자료를 분석해보려고 합니다. NH올원리츠는 2021년 11월 유가증권시장에 상장된 멀티섹터 리츠로, 현재 시가배당률 7~8% 대를 유지하고 있습니다.

 

1. 주요 투자 하이라이트

투자하이라이트	주요내용
리파이낸싱으로 조달 금리 인하 예상	• 2025년 전체 운용자산 대출만기 도래 • 가중평균쿠폰금리 4.65% → 리파이낸싱으로 조달 비용 절감 기대
에이원타워 인계 매각에 따른 특별 배당	• 2024년 6월 경기도 수원 소재 에이원타워 인계 매각 완료 • 2024년 12월 결산기준 특별배당 예정 • 자산 매입 후 공실 해소(19% → 5.9%)를   통한 자산가치 상승으로 IRR 16.9% 달성
NH그룹 임차로 안정적 배당수익 기대	• NH농협리츠운용에서 부동산펀드로 돈의문D타워 자산 매입 진행 중 • NH그룹 차원 매입, 1종 수익증권 일부 당사에서 인수 검토 • NH투자증권과 양해각서 체결 예정

2. 리츠 개요 및 주요 지표

기본 정보

구분	주요내용
회사명	㈜엔에이치올원위탁관리부동산투자회사(NH올원리츠)
자산관리회사	NH농협리츠운용㈜
상장일	2021년 11월 18일 (KOSPI 상장)
자본금	211억원 (주당 액면가 500원, 발행가 5,000원)
발행주식수	42,200,000주
총자산	약 6,604억원 (2024년 6월 말 기준)
시가총액	약 1,521.3억원 (2024년 9월 30일 종가 3,605원 기준)
배당 수익률	연 예상 배당 수익률 약 7.01% (증권신고서 기준, 10년 평균)

운용자산 현황

현재 NH올원리츠는 다음과 같은 자산을 운용 중입니다:

자산유형	세부내용
실물자산	분당스퀘어
지분증권	NH3호리츠 (에이원타워 당산), NH5호리츠 (도지물류센터), NH7호리츠 (에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, NH리테일1호펀드/엔스퀘어)

주요 재무 지표

지표	수치
자산가치 상승률	매입가 대비 35% 상승
운용면적	5.8만평 규모
임대율	86.4% (도지물류 일시적 공실 발생)
P/NAV	43.8% (저평가 상태)
LTV	58.4%
WALE	5.51년

포트폴리오 구성

섹터별 투자금액 비중:

• 오피스: 62.3%
• 리테일: 20.2%
• 물류센터: 17.6%

3. 주요 현안 및 중장기 계획

리파이낸싱 계획

2025년 전체 운용자산 대출 만기가 도래하며, 대출금리 변동에 따른 배당 DPS는 다음과 같이 변화할 것으로 예상됩니다:

대출금리	변동대출금리	배당DPS 변동
-60BP	4.05%	+30.2
-50BP	4.15%	+25.2
-40BP	4.25%	+20.1
-30BP	4.35%	+15.1
-20BP	4.45%	+10.1
-10BP	4.55%	+5.0
0BP	4.65%	0.0

자산 리밸런싱

NH올원리츠는 양적성장(AUM확대) 및 리스크관리(시장변동 대응)를 목적으로 자산 리밸런싱을 추진 중입니다. 주요 리밸런싱 유형은 다음과 같습니다:

구분	내용
유형#1	NH계열사 협업 구조 - NH계열사 임차자산 전략적 매입, 돈의문D타워 수익증권 인수 검토
유형#2	SI투자자 협업 구조 - 사옥활용 목적 전략적 투자자 협업, 당사 우선주 발행 등
유형#3	올원리츠 100% 매입 - 유상증자 등 방법으로 자금 조달, 자산세 분리과세 세제혜택 가능

특별배당

에이원타워 인계 매각에 따른 특별배당은 2024년 12월 결산기준으로 주당 200원 내외가 예상됩니다. 해당 자산은 다음과 같은 특성을 가지고 있었습니다:

자산 정보	세부 내용
소재지	경기도 수원시 팔달구 인계동 942-9
매입가/매각가	463억원(2020년) / 575억원(2024년)
IRR	16.9%

4. 주요 운용자산 소개

NH올원리츠의 주요 운용자산 현황은 다음과 같습니다:

분당스퀘어

항목	내용
소재지	경기 성남시 분당구 서현동 263
연면적/규모	14,427.0평 / 지상9층-지상20층
매입금액	1,902억원
임대율	100%
주요 임차인	라인플러스(70.6%), 위메이드플레이(22.6%)
WALE	2.97년

에이원타워 당산

항목	내용
소재지	서울 영등포구 당산동4가 38-1
연면적/규모	8,467.6평 / 지하6층-지상17층
매입금액	1,303억원
임대율	96.1%
주요 임차인	삼성생명서비스손해사정(63.8%), 삼성생명보험(22.8%)
WALE	3.57년

도지물류센터

항목	내용
소재지	경기 이천시 백사면 조읍리 25
연면적/규모	13,877.6평 / 지하2층-지상2층
매입금액	1,035억원
임대율	48.1%
주요 임차인	삼성전자로지텍
WALE	1.16년

마치며

NH올원리츠는 리파이낸싱을 통한 금리 인하, 자산 리밸런싱을 통한 포트폴리오 최적화, 그리고 NH그룹과의 협업을 통한 안정적인 임대 수익 확보를 목표로 하고 있습니다. 특히 2024년 말 에이원타워 인계 매각에 따른 특별배당과 2025년 전체 대출 리파이낸싱에 주목할 필요가 있겠습니다.
투자자 관점에서는 현재 P/NAV가 43.8%로 저평가된 상태이며, 시가배당률은 7~8% 대를 유지하고 있어 배당 수익을 추구하는 투자자에게 검토할 만한 가치가 있는 종목으로 보입니다.