[104] 이지스레지던스리츠 분석 및 전망

이지스레지던스리츠 : 유일한 주거 리츠로 외형 성장 시동

이지스레지던스리츠는 한국 시장에서 유일한 주거용 리츠(부동산투자회사)로, 최근 적극적인 외형 확장과 금리 환경 개선을 통해 성장 가능성이 높아지고 있습니다. 삼성증권 보고서에 기반한 주요 내용을 정리해 드립니다.

핵심 투자 포인트

1. 외적 성장(Inorganic Growth):
   • 차입금 상환 목적으로 320억원 유상증자 추진 중
   • 유상증자 효과: LTV 2.4%p 하락(57.8%)과 1,500억원 규모의 신규 자산 매입 여력 확보
   • 현재 민간임대주택 리츠 지분 매입 검토 중, '디어스명동' 지분은 9월 내 매각 예정(투자 원본 100억원, IRR 8.7%)
2. 금리 비용 절감:
   • 2024년 11월 디어스판교 담보대출(1,118억원) 리파이낸싱 예정
   • 현재 5.6% 고정금리에서 4%대 중반으로 하락 전망
   • 2025년 상반기 총 1,650억원 담보대출 리파이낸싱 예정(현재 금리 5.5~6.4%)
3. 시장 환경 개선:
   • 임대주택 관련 정부 정책 변화(민간임대 리츠 지분거래 규제 완화, 임대료 규제 완화 등)
   • 1인 가구 및 양질의 기업형 임대주택 수요 증가하는 2030 인구 증가
   • 안정적 배당을 중시하는 투자자층에 적합한 리츠 유형으로 포지셔닝

주요 자산 현황

구분	더샵부평 센트럴시티	홍대코리빙 복합시설	디어스명동	디어스판교	Spring Creek	TowersIllini Tower	합계
소재지	인천광역시 부평구	서울시 마포구	서울시 중구	경기도 성남시	Brooklyn, NY, US	Champaign, IL, US
연면적(평)	100,752	5,326	1,653	30,228	170,000	-
세대 수	3,678세대	296호실	112호실	521호실	5,881세대	725호실
리츠 지분율(%)	50.5	30.0	83.3	84.87	2.97	99.98
감정평가액 (십억원)	1,658.6	162.0	43.5	198.5	2,686.9	139.9	1,310.9
대출(십억원)	767.7	102.0	30.0	111.8	1,381.0	89.2	789.4
NAV(십억원)	191.2	11.0	10.3	80.6	41.9	54.7	279.1
NAV 비중(%)	49.0	2.8	2.6	20.6	10.7	14.0	100.0
임대율(%)	99	96	100	89	98	95

재무 요약

항목 (십억원)	2020	2021	2022	2023
영업수익	8	12	91	33
영업이익	7	12	87	27
순이익	7	11	85	21
EPS(원)	710	518	3,445	740
배당수익률(%)	2.6	5.0	6.8	7.1

투자 의견

• 투자의견: Not Rated
• 현재주가: 4,020원
• 시가총액: 1,140.0억원
• 주요 특징: 작지만 강한 리츠로, 안정적 배당 추구

이지스레지던스리츠는 한국 시장에서 유일한 주거용 리츠로, 임대주택의 특성상 높은 수익률보다는 규모의 경제와 운영 안정성을 강조하는 투자 상품입니다. 금리 하락 환경에서 차익 실현을 통한 포트폴리오 관리와 안정적인 배당 지급이 가능할 것으로 전망됩니다.